АО «Агентство Развития Жилищного Cтроительства Новосибирской области»
Акционерное общество
"Агентство развития
жилищного строительства
Новосибирской области"
Правительство НСО
+7 383 209-01-87
ул. Коммунистическая, 40, офис 601

Ашот Рафаелян: АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» выполнило план на 2023 год по реализации проекта комплексного развития территории микрорайона «Клюквенный»

Опубликовано 15.12.2023

Генеральный директор АО «АРЖС НСО» Ашот Вардкесович Рафаелян подводит итоги работы компании в 2023 году.

– Ашот Вардкесович, расскажите, пожалуйста, каким был этот год для Агентства, каких результатов удалось добиться?

– Этот год был очень насыщенным, и я доволен достигнутыми результатами. Мы сформировали профессиональную команду, которая успешно реализует проекты и готова работать на большую перспективу.

Акционерное общество «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» – региональный оператор проектов освоения и развития крупных застроенных и незастроенных территорий города Новосибирска и Новосибирской области, реализующий комплексный подход к жилищному строительству. Уникальное сочетание коммерческой формы организации со стопроцентным государственным участием позволяет использовать как государственные субсидии и гранты, так и частные инвестиции и реализовывать по-настоящему комплексный подход к созданию новых микрорайонов. Реализация проектов начинается с определения наиболее эффективной стратегии развития, разработки концепции и бюджета проектов. Мы передаем под застройку земельные участки, полностью подготовленные к строительству, обеспеченные всей необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, и на единых для всех застройщиков прозрачных условиях. Это позволяет снизить себестоимость строительства жилья и создать для застройщиков наиболее привлекательные инвестиционные условия по освоению территорий. При этом, заранее определяя проектные решения, мы обеспечиваем самое главное – создание условий для комфортного проживания будущих жильцов.

Сегодня много говорят о том, что власть и бизнес должны уметь договариваться друг с другом. Я бы сделал поправку: сильная власть должна определять правила и создавать комфортные условия для привлечения инвестиций. При этом, если мы говорим про сферу строительства, – все застройщики должны иметь равные права и обязанности. Это не означает, что не нужен диалог, как раз наоборот. И именно АО «АРЖС» может быть одной из таких площадок (возможно, лучшей) для диалога между органами власти и застройщиками, для обсуждения любых волнующих стороны вопросов. Наша команда готова к диалогу, обладает необходимыми экспертными знаниями и готова разрабатывать, предлагать органам власти и застройщикам и реализовывать проекты комплексного развития территорий в регионе.

В 2023 году Правительством Новосибирской области дан старт четырем проектам комплексного развития территорий (КРТ), реализация которых поручена АО «АРЖС НСО». Это микрорайон «Клюквенный» в Калининском районе, проект «СмартСити» в Советском районе, участок перспективного развития в месте впадения реки Иня в реку Обь в Первомайском районе города Новосибирска, а также участок перспективного развития в поселке Садовый в Станционном сельсовете Новосибирского района Новосибирской области.

«Клюквенный» – флагманский проект региона

– Ашот Вардкесович, в этом году под эгидой АО «АРЖС» стартовали сразу несколько проектов комплексного развития территорий. Расскажите о них.

– Действительно, в этом году мы начали реализацию нашего флагманского проекта – строительство микрорайона «Клюквенный».

Необходимо отметить, что таких крупных проектов застройки в Новосибирской области до этого не было. При работе над этим проектом мы приобрели очень большой опыт и понимание того, какие аспекты не в полной мере были учтены на начальной стадии – при разработке мастер-плана и концепции, в том числе при планировании инженерной и транспортной инфраструктуры, при подготовке бюджета проекта. На сегодняшний день подготовлен бизнес-план, и мы понимаем, что средств, которые были выделены Правительством Новосибирской области на его реализацию, а это 5,2 млрд рублей, в совокупности с собственными средствами АО «АРЖС НСО», полученными от продажи прав на земельные участки, достаточно, чтобы до 2032 года достойно реализовать порученный нам проект в полном объеме. При этом успешная реализация проекта зависит в том числе от исполнения обязательств всех его участников, которыми являются поставщики коммунальных ресурсов, мэрия города Новосибирска, АО «РЖД» и другие.

Что касается проекта «СмартСити» и остальных проектов, реализацией которых также занимается АО «АРЖС НСО», то до конца I квартала 2024 года будут сформированы бюджеты проектов и подготовлены долгосрочные бизнес-планы. В данный момент планируется, что имеющиеся на перспективу проекты будут реализованы при государственном софинансировании. Однако, приобретая опыт реализации проектов и постепенно аккумулируя средства, мы рассчитываем, что через два года будем способны осуществлять комплексное развитие территорий без финансовой поддержки государства – это станет одним из важнейших наших достижений. Необходимо отметить, что речь идет только о самостоятельном финансировании развития инженерных сетей и внутриплощадочной инфраструктуры. Для строительства, например, крупных дорожных развязок, дамб, мостов и тоннелей также будет необходимо участие государства.

Комплексное развитие территорий – относительно новый правовой механизм, направленный на обеспечение сбалансированного и устойчивого развития населенных пунктов, создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий, формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда.

Первым в Новосибирской области проектом по-настоящему комплексного развития стал проект комплексного развития территории микрорайона «Клюквенный» в Калининском районе. На площади более 200 га предполагается возведение более 1 млн кв. м жилья в виде многоквартирных домов одновременно со строительством детских садов и школ, объектов здравоохранения, спорта, созданием современной инженерно-транспортной инфраструктуры для комфортного проживания более 35 тысяч жителей. Старт проекту был дан в декабре прошлого года.

На данный момент определились первые застройщики для шести земельных участков первого этапа проекта. Интерес к проекту проявили компании со всей России. Так, право застраивать территорию нового микрорайона получили ГК «Талан» из г. Ижевска (более 8,5 га); ГК «Союз» из г. Барнаула (8 га); представители строительного сообщества г. Омска – АО «Завод сборного железобетона № 6» (5 га) и крупный новосибирский застройщик ООО «СЗ ДСК КПД-Газстрой» (4,17 га).

Указанными строительными компаниями в ближайшие 5 лет будет построено более 312 тыс. кв. м жилья, где будет проживать 10 тыс. человек. Общий размер платы за право заключения договоров субаренды земельных участков по договорам, заключенным между АО «АРЖС НСО» и застройщиками, на данный момент составляет 2462,5 млн рублей.

Как отмечают в АО «АРЖС НСО», в целях соблюдения синхронности строительства жилых домов со строительством социальных объектов, а также недопущения перенасыщения рынка жилья, предоставление новых земельных участков на данном этапе приостановлено. Следующие торги будут проведены не ранее лета 2024 года, исходя из конъюнктуры рынка и экономической целесообразности.

– Объем работы, проделанный по проекту в этом году, внушительный. Помимо активного строительства внешних сетей, осуществляемого нашими партнерами МУП «Горводоканал», АО «РЭС», АО «СГК», мы завершаем проектирование внутренних дорог и инженерных сетей. Заключен договор на строительство сетей ливневой канализации, первого этапа водопровода и хозяйственно-бытовой канализации внутри микрорайона. Осуществляется обустройство временной дороги для обеспечения доступа застройщиков на строительные площадки, производится вынос из зоны строительства действующих инженерных сетей.

Таким образом, согласно принятым на себя обязательствам, сетевыми организациями в III–IV квартале 2024 будет осуществлено строительство инженерных сетей до границы микрорайона и обеспечена поставка энергоресурсов. В этот же срок мы обеспечим строительство внутренних сетей до границ земельных участков, подлежащих застройке многоквартирными домами первого этапа реализации проекта.

Кроме того, в 2024 году будет построена автомобильная дорога, которая продолжит улицу Богдана Хмельницкого через промышленную зону до микрорайона «Клюквенный». Если говорить про транспорт – необходимо отметить плодотворное сотрудничество с АО «РЖД». Так, в результате совместной работы Правительства Новосибирской области, АО «Экспресс пригород», АО «РЖД» и АО «АРЖС НСО» до 01.08.2024 вблизи микрорайона должна появиться платформа городской электрички, которая обеспечит возможность доехать до центра Новосибирска за 15 минут.

Помимо жилья в микрорайоне «Клюквенный» предполагается разместить три школы, пять детских садов, поликлинику с подстанцией скорой помощи, крупные спортивные и торговые центры, парки отдыха и зеленые зоны. В микрорайоне планируется создание уникального политехнического колледжа на 2500 учащихся, поручение по проектированию которого в 2024 году уже дано губернатором Новосибирской области. Программа комплексного развития территории обеспечит не только комфортные условия проживания будущим жителям, но и создаст рабочие места на объектах социальной инфраструктуры, предоставит возможность получения образования различных уровней и дальнейшего развития в профессиональном плане.

– На первом этапе реализации проекта запланировано строительство школы на 1100 учеников, двух детских садов на 225 мест каждый, а также поликлиники на 780 посещений в смену. АО «АРЖС НСО» совместно с ГКУ НСО «УКС» и ГКУ НСО «Государственная вневедомственная экспертиза» впервые в Новосибирской области разработало задания на проектирование указанных выше социальных объектов для формирования базы типовых заданий на проектирование социальных объектов и получило положительные заключения государственной экспертизы. В начале 2024 года будут проведены торги на проектирование объектов первого этапа. Проектирование социальных объектов второго и третьего этапа реализации проекта, а также подобных объектов в рамках других проектов КРТ будет осуществляться теперь значительно быстрее.

Еще одной особенностью работы АО «АРЖС НСО» как организации со стопроцентным государственным участием является наша социальная ответственность. В частности, несмотря на отсутствие такого указания в законодательстве, регулирующем механизм КРТ, постановлением Правительства Новосибирской области о комплексном развитии микрорайона «Клюквенный» предусмотрено направление денежных средств на решение проблемы обманутых дольщиков. В соответствии с условиями проведенных конкурсов денежные средства в размере 5% рыночной стоимости каждого земельного участка (а это более 123 млн рублей) направлены на завершение строительства проблемных объектов в регионе (ЖСК «Есенина, 67», ЖСК «Первый дом», ЖСК «На Петухова»).

Кроме помощи гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, АО «АРЖС НСО» в 2023 году направило более 5 млн рублей в качестве благотворительной помощи на поддержку специальной военной операции, в том числе Благотворительному фонду «Народный Фронт. Всё для Победы», Новосибирской городской общественной организации ветеранов сил специального назначения «Ермак», Общественно полезному Фонду помощи участникам специальной военной операции и их семьям «#CвоихНеБросаем» и ОМОН «СИБИРЬ» Управления Росгвардии по НСО.

Восстановление разрушенных жилых домов и инфраструктуры на территории Луганской Народной Республики, вошедшей в состав Российской Федерации, от имени Новосибирской области осуществляется организацией, созданной совместно АО «АРЖС НСО» и АО «Агентство инвестиционного развития Новосибирской области». Мы на постоянной основе осуществляем поддержку работающих в крайне непростых условиях специалистов нашей дочерней организации.

«Умный город» для сибирских ученых

Еще один масштабный проект АО «АРЖС НСО» – современный микрорайон «СмартСити», который появится в Советском районе города Новосибирска до 2035 года. Площадь первого этапа строительства – 138 га, в его рамках планируется строительство многоквартирных жилых домов; объектов для проведения научных изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, исследований и разработок; научных, инновационных и опытно-конструкторских центров; технологических, промышленных и агропромышленных парков; бизнес-инкубаторов; гостиниц; объектов общеобразовательных и дошкольных образовательных организаций, а также объектов транспортной инфраструктуры и спортивных объектов.

В настоящее время ведется работа по уточнению характеристик территории, подлежащей комплексному развитию, идет процесс формирования бюджета – расходной части проекта, которую предстоит утвердить на правительственном совещании. Окончательные параметры будут определены в ближайшее время. Проведение торгов на право осуществления застройки территории планируется в III квартале 2024 года.

Новые районы в перспективных местах

До 2035 года также появится новый микрорайон на незастроенной территории в устье реки Ини. Проектом предусмотрено комплексное развитие незастроенной территории по Бердскому шоссе в устье реки Ини в Октябрьском и Первомайском районах города Новосибирска. Это очень красивое место, но сложный участок для строительства. На территории будущего микрорайона запланировано строительство многоквартирных домов, объектов общеобразовательных и дошкольных образовательных организаций, объектов спортивного и культурно-досугового назначения, а также объектов транспортной инфраструктуры.

В настоящее время ведется работа по уточнению характеристик территории, подлежащей комплексному развитию. Проведение торгов на право осуществления застройки территории планируется во втором полугодии 2024 года.

Рядом с микрорайоном «Клюквенный» до 2033 года на участке перспективного развития в п. Садовый Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области также планируют построить еще один микрорайон, но меньше размером. Его площадь согласно постановлению Правительства НСО будет составлять 14,72 га. В новом микрорайоне предполагается возвести дома с жилой площадью 150 тыс. кв. м.

– В ближайшие полгода АО «АРЖС НСО» разработает концепцию застройки микрорайона и проект планировки территории, а также за это время мы должны получить все технические условия и подготовить финансовую модель проекта.

– Ашот Вардкесович, подводя итоги года, можете ли вы отметить проблемы, с которыми АО «АРЖС» сталкивалось в этом году?

– Недавно были бурные обсуждения по территории «СмартСити» – о том, как и кто должен реализовывать проект. АО «АРЖС» свою позицию по этому вопросу уже высказало и не собирается дальше продолжать эту тему. Но нужно отметить, что во время споров о том, кому должно достаться право застройки «СмартСити», никто из инвесторов не рассказал о проблемах, которые без поддержки государства попросту не решит ни один застройщик. В частности, о полигоне твердых коммунальных отходов площадью в 27 га, расположенном на территории будущей застройки, который необходимо рекультивировать; об отсутствии на данной территории централизованного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газа; о проблемах с транспортной доступностью. Все эти вопросы нам предстоит решить при реализации проекта.

Второй момент: по нашему обращению Совет депутатов города Новосибирска на сессии в декабре рассмотрит вопрос о пешей доступности школ и детских садов. Сейчас по нормативам пешеходной доступностью считается расстояние до школы 500 метров, а до садика – 300 метров. С целью существенной экономии бюджетных средств и ускорения процесса строительства социальных объектов при реализации проектов КРТ необходимо установить единое расстояние в 500 метров для школ и детских садов. Работа над этим вопросом идет.

Мы сейчас столкнулись с еще одной большой проблемой. Мэрия г. Новосибирска в разы увеличила восстановительную стоимость сноса зеленых насаждений на территории Новосибирска. При этом разница в подходах к целям сноса зеленых насаждений в методике отсутствует: размер платы за снос одинаков как при строительстве коммерческих объектов, так и при обустройстве автомобильных дорог, строительстве школ, детских садов и поликлиник и прокладке сетей для данных объектов. Это неизбежно приведет к тому, что денежные средства областного и федерального бюджета, предназначенные для создания в первую очередь инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, вместо ее создания будут перенаправляться в бюджет Новосибирска в качестве восстановительной стоимости сноса зеленых насаждений.

Учитывая особенности бюджетной системы, вероятность последующего направления мэрией этих средств на реальное озеленение крайне мала. Причин резко поднимать восстановительную стоимость зеленых насаждений в Сибири до уровня выше, чем в других городах, у мэрии, на мой взгляд, не было. С таким подходом мы «убиваем» инвестиционный климат в Новосибирске. АО «АРЖС НСО» как оператор комплексного развития территорий города, на которого возложена обязанность по строительству инженерных сетей, дорог, школ, детских садов и поликлиник, не согласилось с таким подходом и обратилось в мэрию с просьбой установить обоснованные расценки и внести понижающие коэффициенты к размеру восстановительной платы, в том числе в случае строительства объектов инфраструктуры. Реакция мэрии на наше обращение последовала только после инициирования совещания в Правительстве Новосибирской области, где доводы АО «АРЖС НСО» были восприняты адекватно и положительно.

Надеемся, что до конца 2023 года мэрией будут приняты конкретные меры по исправлению ситуации.

– В этом году за счет реализации участков в проекте «Клюквенный» для завершения строительства домов обманутых дольщиков АО «АРЖС» собрал более 123 млн рублей. Это была инициатива АО «АРЖС» или требование закона?

– Законодательством о комплексном развитии территорий такой обязанности у лиц, реализующих проекты КРТ, не установлено. Правительством Новосибирской области было принято решение, направленное на замену ранее действовавшего механизма сбора средств на восстановление прав обманутых дольщиков в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов (МИП). Логика очень проста. Все принятые меры по МИП, направленные на решение проблем обманутых дольщиков, в рамках которых земельные участки передавались застройщикам без торгов, себя изжили. Да, какое-то время этот инструмент работал, но потом такие проекты сыграли злую шутку. С одной стороны, это позволило оперативно восстановить права большого количества пострадавших граждан, с другой стороны – ни застройщики, ни мэрия г. Новосибирска не приняли на себя обязательства по строительству дорожной и инженерной инфраструктуры и социальных объектов.

Все это происходило на протяжении многих лет, а в итоге мы получили колоссальную перегрузку в городе по этим направлениям. Сейчас мы видим, что необходимо менять подходы. Прошло время и территориям под застройку становиться все меньше, соответственно институт МИП практически себя изжил. Появился механизм КРТ, который дает возможность развивать территории, где есть ветхое и аварийное жилье, частный сектор, незастроенные территории и т. д. Уверен, что только механизм КРТ позволит строить жилья много, быстро и улучшая при этом качество жизни горожан, поскольку внутри города свободных точек под строительство уже нет.

Необходимо также отметить, что АО «АРЖС НСО» оставшуюся после уплаты налогов прибыль, реинвестирует в проекты – на создание социальных объектов. Думаю, за таким подходом к строительству – будущее.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Вернуться к списку новостей
Телефон
+7 383 209-01-87
Адрес
г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 40, офис 601
Почта
args@args-nsk.ru